LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL ESTÁ LIGADA A LA DESAPARICIÓN DE LA INCERTIDUMBRE SANITARIA

CAJA RURAL DE SORIA- La llegada de la pandemia del coronavirus a España interrumpió la tendencia del mercado inmobiliario residencial, que a principios de 2020 apuntaba a una ralentización de los ritmos de crecimiento de los precios, las transacciones y los visados de vivienda, consecuencia de un ciclo financiero-inmobiliario más maduro y equilibrado.

No obstante, el año 2020 no ha sido tan malo para el mercado inmobiliario como se esperaba en un primer momento, teniendo en consideración la paralización de la economía durante gran parte del año. Esta mejor situación, en comparación con crisis anteriores, se debe fundamentalmente a dos motivos: los hogares están mucho menos apalancados, mientras existe una relación muy ajustada entre la oferta de vivienda nueva y la demanda de la misma.

Esta nota de análisis recoge la evolución de los precios de compra y alquiler de vivienda, transacciones y visados de obra nueva durante 2020, tanto en el agregado nacional como en la provincia de Soria y comunidad de Castilla y León, con el objetivo de arrojar luz sobre el comportamiento del sector durante 2020 y las claves para 2021.

El volumen de transacciones nacionales de viviendas ha sido un 15% inferior en 2020, mientras que la caída en Soria fue del 9%, más pronunciada que la media regional

El sector inmobiliario residencial comenzó a dar signos de desaceleración en la segunda mitad de 2019. La ley de crédito inmobiliario, el endurecimiento de algunas condiciones de concesión de préstamos o el Brexit (que conllevó una menor demanda de vivienda secundaria de los británicos, principales compradores de vivienda no residente en España), son algunos factores que explican el enfriamiento del sector.

Esta situación, sumada a la incapacidad para realizar transacciones en los meses que duró el confinamiento domiciliario, hicieron que en la primera mitad del año las transacciones nacionales de vivienda cayeran un 32,3% respecto al mismo periodo de 2019. Aunque comenzaron a recuperarse según se fueron flexibilizando las medidas de confinamiento, con crecimientos en el tercer y cuarto trimestres del año del 6,7% y 1,1% interanual, respectivamente, el volumen de transacciones realizadas en el conjunto del país cerró 2020 con una caída del 14,6% en comparación con 2019. Esto se traduce en algo más de 83.000 transacciones menos en 2020 que en 2019.

Por su parte, la primera mitad del año 2020 fue para la provincia de Soria más negativa que para el promedio nacional. De este modo, las transacciones de viviendas sorianas se desplomaron un 49,4% en comparación con el mismo periodo de 2019. Por el contrario, en el tercer y cuarto trimestres de 2020 se observaron repuntes significativos del 38,5% y 33,9% interanual, respectivamente, consecuencia de la demanda embalsada durante los meses previos. Con todo, el volumen de transacciones de vivienda realizado en Soria cerró 2020 con una caída del 9,0%, más moderada que la media nacional. En número de unidades, esto supone algo más de 100 transacciones menos en 2020 en comparación con 2019.

Castilla y León sigue la tendencia presentada por Soria y la media nacional, con caídas pronunciadas en la primera mitad del año, recuperándose en el segundo semestre. Con todo, el volumen de transacciones en la región disminuyó un 6,9% en 2020 en comparación con el año previo. Esto supuso la no realización de más de 1.700 transacciones en 2020, en comparación con el promedio realizado en 2019.

La demanda embalsada de vivienda consecuencia de las restricciones a la movilidad, la intención de algunos hogares de cambiar su vivienda a otra que se adapte mejor a sus preferencias tras la pandemia (más espacios exteriores o para teletrabajar), el aumento del ahorro de los hogares, los bajos tipos de interés y las perspectivas de subida de los precios de vivienda son aspectos que podrían impulsar las transacciones de viviendas en los próximos trimestres. En este sentido, el teletrabajo presenta para Soria una oportunidad para atraer población y anclarla al territorio. Para ello, resulta fundamental poner en valor las oportunidades y calidad de vida que la provincia puede ofrecer, tal como se indicó en anteriores boletines de Caja Rural de Soria¹.

Evolución del número de transacciones de viviendas en Soria, Castilla y León y media nacional (% de variación interanual del volumen agregado anual, uds.)

El precio de la vivienda cayó un 1,1% en España en 2020, mientras que en Soria la caída ha sido mucho más pronunciada, del 4,5% interanual

El impacto de la pandemia en los precios de compra de vivienda no fue tan inmediato como en las transacciones, materializándose en el segundo trimestre del año. Concretamente, los precios de la vivienda cayeron un 1,7% en el segundo trimestre, mientras que en el tercer y cuarto trimestres lo hicieron un 1,1% y 1,8%, respectivamente. Con todo, la reducción de los precios de la vivienda en España en 2020 fue del 1,1% en comparación con 2019.

Por su parte, la provincia de Soria venía encadenando múltiples trimestres de caídas en los precios de la vivienda, concretamente desde el tercer trimestre de 2016. En consecuencia, el efecto de la pandemia sobre los precios, cuyo punto álgido se produjo en el segundo trimestre del año 2020, ha sido inferior a las reducciones experimentadas en trimestres anteriores. De este modo, el precio de la vivienda soriana se desplomó un 4,5% interanual en 2020, mientras que en 2019 la caída fue 0,1 puntos porcentuales superior. La media regional, sin embargo, se sitúa más próxima a la nacional, con una reducción del nivel de precios del 1,2% interanual en 2020 en Castilla y León.

La incertidumbre sobre la pandemia y, por tanto, de la actividad económica, influirán en el ritmo de recuperación de los precios de la vivienda. A medida que se vaya disipando la incertidumbre sobre la situación sanitaria y se normalicen las condiciones económicas y financieras, una paulatina recuperación del precio de la vivienda en venta se comenzará a materializar.

Evolución de los precios de compra de vivienda libre en Soria, Castilla y León y media nacional (% de variación interanual del promedio anual, €/m2)

Los visados de construcción de viviendas cayeron un 20% en España en 2020, similar a la caída en Castilla y León, mientras que en Soria lo hicieron un 8%

Los visados de nueva construcción de vivienda nacionales han seguido un comportamiento similar al del resto de indicadores inmobiliarios: se desplomaron en la primera mitad del 2020, comenzando una lenta recuperación posteriormente. De este modo, el número de visados de nueva construcción cayó un 19,5% en 2020 en comparación con 2019.

Evolución del número de visados de obra nueva en Soria, Castilla y León y media nacional (% de variación interanual del volumen agregado anual, uds.)

Lo mismo ocurrió en la provincia de Soria, si bien la caída agregada fue menor a la del conjunto nacional. Concretamente, el número de visados de nueva construcción en la provincia de Soria fue un 8,3% inferior en 2020 respecto a 2019. Esta cifra es más positiva que la presentada por Castilla y León, que se asemeja más a la media nacional, ya que el número de visados de la región fue en 2020 un 20,5% inferior al de 2019. La recuperación de la oferta de vivienda está intrínsecamente ligada al comportamiento de las transacciones, por lo que los visados no se comenzarán a recuperar hasta que estas lo hagan.

El número de hipotecas concedidas se redujo un 7% en España en 2020, mientras que en Soria la caída superó el 21%, al contrario que la media regional, que creció un 2% en dicho año

La evolución de la concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas ha ido en línea con el resto de variables inmobiliarias. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en 2020 se concedieron en España más de 334.000 hipotecas, lo que supone una caída del 7,4% respecto a 2019. El volumen de crédito concedido supera los 45.000 millones de euros, lo que representa apenas una caída del 0,7% en términos interanuales. En la provincia de Soria se concedieron casi 400 hipotecas a lo largo de 2020; un desplome del 21,6% en comparación con 2019. El valor hipotecado supera los 35 millones de euros; un 18,3% por debajo de lo hipotecado en 2019. Por encima de Soria y la media nacional se encuentra Castilla y León, que experimentó un crecimiento interanual del 2% en el número de hipotecas constituidas en 2020 (casi 300 hipotecas adicionales). Del mismo modo, el valor hipotecado creció un 0,1% en 2020, supera los 1.200 millones de euros.

Evolución del número de hipotecas constituidas sobre viviendas en Soria, Castilla y León y media nacional (% de variación interanual del volumen de transacciones agregado anual, uds.)

El precio del alquiler nacional subió un 4,2% en 2020, mientras que, en Soria, el ritmo de crecimiento se aceleró hasta el 5,3%, similar al de Castilla y León

Si bien en términos agregados los precios del alquiler han continuado creciendo durante 2020, lo han hecho a tasas significativamente inferiores a las de años anteriores. De este modo, el precio del alquiler aumentó un 4,2% interanual en 2020 para la media nacional, aunque con notables diferencias entre territorios. Así, el alquiler en las grandes ciudades ha caído de manera significativa (entre el -5% y -6% interanual en diciembre en Madrid, Barcelogna y Palma), mientras se empiezan a observar ralentizaciones importantes en algunas regiones como Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana y Murcia.

Por el contrario, en la provincia de Soria, el ritmo de crecimiento de los precios de alquiler de vivienda se ha acelerado. De este modo, el precio del alquiler creció un 5,3% interanual en 2020, por encima del 1,4% de 2019. Castilla y León continúa con la sutil tendencia de desaceleración observada durante los últimos años, aunque todavía con crecimientos muy positivos en los precios de alquiler, concretamente del 5,3% interanual en 2020; 0,1 puntos porcentuales por debajo de lo observado en 2019.

En este sentido, la consecución de los planes de aumento de oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles, anunciados por el Gobierno de España, podrían contribuir a equilibrar más eficazmente el precio de los alquileres en los próximos meses.

Evolución de los precios de alquiler en Soria, Castilla y León y media nacional (% de variación interanual del promedio anual, €/m²)

La vivienda será el bien de capital con menor impacto negativo duradero

El mercado inmobiliario residencial no ha sido ajeno a las alteraciones en la actividad y al efecto en la demanda del empeoramiento del mercado laboral, la caída de la renta disponible y el menor apetito de las entidades bancarias por incrementar el endeudamiento de los hogares en el actual contexto de incertidumbre. Los niveles de confianza aún siguen bajos, por lo que la decisión de compra de vivienda se podría posponer hasta que se disipe la incertidumbre sanitaria.

No obstante, la vivienda será el bien de capital con menor impacto negativo duradero, ya que no es tan dependiente de las expectativas de recuperación (como de revalorización), por lo que 2022 podrá traer de vuelta crecimientos positivos. El Fondo de Recuperación (NGEU) podría suponer un impulso al mercado del alquiler (favoreciendo la construcción de viviendas en alquiler asequibles) y al de la rehabilitación de viviendas para su mejora energética, tal y como recoge la línea 2 de actuación del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia presentado por el gobierno, cuyo objetivo es llegar a rehabilitar hasta 480.000 viviendas en 6 años.